结构杀：龙湖经营性收入首次“反超”销售

（来源：地产总裁参考）

1，能成功穿越周期的企业，其实只有少数。

小沟小坎容易跨过去，但行业海啸就没办法。

中国房地产30年市场化大发展就是如此。比如1998年、2008年，2013年这3个小周期小坎儿，倒下的大中型房企并不多；但2021年~2026年这波“行业大地震”，倒下的大中型百强房企多达60多家，几乎是团灭。

为何大家在21年这一波楼市海啸中批量倒下？

2，爆雷房企们，从大本营发家到破千亿，破5000亿，他们用了30年40年光阴努力，但大象倒下却仅仅2年不到——这印证了一个常识，世间大多事，成功要“久久为功”，但败却就在一瞬间。

3，很多人都说做地产靠行情，但事实是，全国9万+房企，真正拿下数千亿销售、万亿资产的房企还是“极少数”，他们肯定是行业佼佼者。但值得深思的是，为何这些赢得数千亿资产且深知高杠杆意味高风险的房企掌舵人，依旧会批量爆雷？

本质说，其一，大多数企业在行业上行期都难以抵挡规模红利与高杠杆溢价的诱惑，这不是地产行业独有，所有行业都一样，地产行业更典型罢了；

彼时行业“加油站”太多，银行送钱，信托管够，地方政府疯狂卖地，高管亿元高薪与员工跟投都被打了鸡血，外加行业与中国经济一路向上……其实作为开发商掌舵人，年年被这些加油站和掌声裹挟，有时候也是“被迫做大”。

即使树欲静，但风，却不止。

虽然被裹挟前进，但内因还是源于掌舵人内在的“贪大、贪多”，对市场、行业、政策缺乏极致的敬畏和克制。

而且企业大了，掌舵人心态也就慢慢变了！

其二，转型挑战性太大，不亚于二次创业。

比如转型第二曲线投入产出周期太长，短期第一曲线规模牺牲较大，组织人才重构的巨大阵痛……只有极少数企业能扛住转型期的规模下滑与绩效阵痛，真正完成从 “开发商” 到 “运营商” 的身份蜕变。

4，地产下行周期只要够长，其实绝大多数单一住宅开发房企都会消失，只不过是时间早点、晚点的区别。

比如爆雷恒大们最早，旭辉们晚点，万科们可能再晚点……这就是行业海啸的残酷。

龙湖的不同，在于摆脱了大多单一住宅开发赛道遭遇无奈海啸的元气大伤，龙湖在地产开发航道之外，每年有近300亿的经营性收入（以及伴生的稳定性现金流以及高达70%的毛利率），它有第二条“造血”曲线。

在如今地产这轮大调整还未结束时，其他房企爆雷或许只是早晚的问题，而龙湖脱离了这个单一赛道“因果游戏”。

第二曲线，让龙湖有了生命的第二次延续或新大陆。

这源于吴亚军20年前就笃定“开发+运营”双轮驱动的战略远见，源于龙湖被骂商业地产过早过多投入拖累住宅扩张依旧每年10%的战略投入的笃定。

所以本质看，真正能穿越周期的，往往是能够看到未来的企业，都是能在顺周期时反向前瞻选择了“收缩” 与 “沉淀”，主动控杠杆、慎拿地、提前布局第二曲线，这种 “反人性” 的操作，在狂热时期极难坚持。

龙湖，还是坚持下来了。

5，上周3月6日龙湖发了一个公告，行业几乎没报道，但老潘倍感振奋。

即2026年1~2月，龙湖地产销售44.5亿，而经营性收入（含税）47亿。

这啥概念？

这一数据意味着

龙湖第一次经营性收入大于销售性收入，这是史诗级，里程碑的节点，也意味着龙湖第二曲线收入首次超过地产主业收入。

还曾记得，龙湖掌舵人陈序平曾提过，龙湖力争2028年经营性收入超过房地产开发业务，显然，龙湖3月这个收入官宣数据，把这一战略目标提前了。

6，当然，龙湖2026年经营性收入能否持续大于销售收入还未必，毕竟1-2 月合同销售主要受春节淡季、行业新房整体低迷，以及龙湖主动收缩推盘等影响，大概率属于阶段性低点，未来二季度销售收入大概率会再次超过经营性收入。

但不要紧，企业的未来关键在于看趋势、看大势。

中期看，龙湖经营性收入的稳定性，持续性，确定性，显著大于销售性收入。

中期看，地产低迷，龙湖住宅销售性收入的承压收缩与经营性收入的稳步增长，这种“此消彼长”的态势，完全有希望2028年甚至更早，龙湖经营性收入将最终持续大于销售性收入。

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通俗的说，中短期看，住宅销售是“跌中有稳”4个字，而经营性收入则是“稳中有进”4个字。

差别还是巨大的。

不仅如此，经营型业务的高毛利是遥遥领先，比如龙湖运营业务毛利率约77.7%、服务约30%，2025 年上半年贡献约40 亿元核心净利润，有效对冲开发端亏损。对比之下，龙湖集团开发业务的毛利率在2022-2024年分别为17.9%、11%、6.1%，至2025年中期进一步降至0.2%。

7，当然你可能说这轮地产海啸，龙湖也遭受重创。

比如近5年销售额从2021年2972亿到2025年632亿，几乎失去了“80%”。

即21年到25年分别是2972亿，2233亿、2018亿、1834亿、632亿。

数据下滑，让人不忍直视。

但事实上整个行业乃至大多房企又何尝不是如此。

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龙湖最典型2个下滑是25年下滑65%，26年前2月下滑50%左右。

而最近2年极速下滑，也换来首次被经营性收入反超。

看上去经营性收入有点“胜之不武”或是“短暂获胜”

但从未来地产开发短期难以复苏、最近两会后国家强调严控房地产开发用地（原则上新增建设用地不用于经营性房地产开发）以及2026年中国GDP4.5~5%目标下行、经济基本面承压看，短期看，龙湖通过放量拿地加大加快地产开发航道的概率较小。

8，经营性业务就不一样了。

未来龙湖经营性收入将保持“稳健增长、结构优化、贡献持续抬升”的趋势，比如2026–2027 年是龙湖商业扩张与精细化运营共振的关键期，全年有望在 2025 年约 285.4 亿（含税）基础上稳步扩容，机构给出的预期是年复合增速约 8%–12%，算下来，龙湖2026年经营性收入含税口径约 300–320 亿。

2027 年随开业项目进入稳定回报期，增速有望回升至10%+。

显然，今天龙湖第二曲线已从过去的“补充盘”升级为压舱石、增长极，与住宅开发业务形成“此消彼长、安全对冲”的稳健格局。

9，何为房企穿越周期的模式？

龙湖陈序平2年有一句说的很好，即“低负债水平、高经营性收入，将是穿越周期、成为百年房企的必备条件。”

10，总结看，能穿越周期的房企之所以是少数，是因为它们在顺周期时敢于做减法（控杠杆、精结构），在逆周期时敢于做加法（稳现金、强运营）。这不仅需要智慧，更需要信仰和定力。

一段时间，企业做大做强容易，但做到克制，却太难了！

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